Cómo comprar tu primera casa
Material para compartir. Esta guía es educativa y la puedes enviar a tus clientes por WhatsApp o imprimirla. No es asesoría legal ni financiera, y los resultados varían según cada perfil.
El banco mira cuatro cosas
No solo el score, aunque el score influye mucho en si calificas y en la tasa que te ofrecen.
- Tu score de crédito: influye en si calificas y en la tasa de interés
- Tus ingresos: tienen que verse documentados y estables, normalmente 2 años
- Tus deudas: cuánto de tu ingreso mensual ya está comprometido
- Tu dinero disponible: para el down payment y los costos de cierre
El score que suelen pedir
Depende del tipo de préstamo. Son referencias generales; cada prestamista puede pedir más.
- FHA: desde 580, con down payment desde 3.5 %
- FHA con score entre 500 y 579: down payment de 10 %
- Convencional: desde 620, con down payment desde 3 %
- VA (veteranos): varía, muchos piden 620 y en muchos casos no piden down payment
- USDA (zonas rurales): alrededor de 640, y en muchos casos no piden down payment
El punto que casi nadie explica: calificar y calificar bien no es lo mismo. Con un score justo puedes entrar, pero con un score alto pagas una tasa menor. En un préstamo a 30 años, esa diferencia puede sumar mucho dinero. Por eso conviene ordenar tu crédito antes de aplicar, no después.
Cuánto dinero necesitas de verdad
El down payment no es el único gasto:
- Down payment: entre 0 % y 20 % del precio, según el préstamo.
- Costos de cierre: normalmente entre 2 % y 5 % del precio. Incluyen avalúo, título, seguro, impuestos prorrateados y cargos del prestamista.
- Depósito de buena fe: se entrega al hacer la oferta y se aplica al cierre.
- Inspección: no es obligatoria, pero conviene no saltarla.
- Reservas: algunos prestamistas quieren ver varios meses de pago en el banco después de cerrar.
Muchos estados y condados tienen programas de ayuda para compradores de primera vez. Pregúntale a tu loan officer por los programas de tu zona.
La relación deuda-ingreso
El banco suma todos tus pagos mensuales de deuda, incluida la hipoteca nueva, y los divide entre tu ingreso mensual bruto. Un límite que muchos prestamistas usan como referencia es 43 %, y algunos aceptan más con buen score o buenas reservas.
En la práctica: con pagos altos de carro o tarjetas puedes calificar por score y aun así no calificar por deuda. Bajar esos saldos antes de aplicar ayuda dos veces: mejora tu score y baja tu relación deuda-ingreso.
Los pasos, en orden
- Ordena tu crédito primero. Revisa tu reporte y atiende lo que esté mal reportado o atrasado.
- Baja tus deudas, sobre todo tarjetas.
- Reúne tus documentos: dos años de taxes, W-2 o 1099, talones de pago recientes y dos o tres meses de estados de cuenta.
- Consigue una pre-aprobación. No es lo mismo que una pre-calificación: es más sólida y te dice tu presupuesto real.
- Busca casa dentro de tu presupuesto. El monto máximo aprobado no es el monto que conviene gastar.
- Haz la oferta y cierra, sin abrir crédito nuevo entre la aprobación y el cierre.
La advertencia más importante
Entre la aprobación y el día del cierre no abras cuentas de crédito nuevas, no financies muebles, no compres un carro y no cambies de trabajo. El banco vuelve a revisar tu crédito justo antes de cerrar y hay préstamos que se caen por una compra a plazos de la semana anterior. Espera a tener las llaves.